Desvendando de forma simples como é calculado o imposto do seu imóvel
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🎯
O que é o IPTU?
O IPTU é o imposto que você paga anualmente pela propriedade, posse ou domínio da sua casa ou terreno.
É com esse dinheiro que a prefeitura mantém as ruas, a limpeza, as calçadas e outros serviços da sua região.
💡 Pense assim: O IPTU é como uma conta de padaria - o preço depende do que você leva.
Um pãozinho simples ou um bolo recheado? No IPTU, o "preço" vem do valor do seu terreno e da construção,
com uma porcentagem aplicada no final.
🏡 Vamos usar um exemplo:
Endereço
Rua das Flores, 123
Jardim Esperança - Porto Velho/RO
Proprietária
Maria Silva (exemplo)
Tipo
Casa Residencial
IPTU 2025
R$ 236,75
Entenda melhor: O valor do IPTU não é escolhido "no chute". Ele segue uma fórmula que considera o tamanho, localização e características do seu imóvel. Vamos descobrir como isso funciona!
📐
Primeiro: Quanto Vale o Terreno?
Imagine que o seu terreno é como um pedaço de pizza. O tamanho dele e o lugar onde ele está
(um bairro movimentado ou mais tranquilo) mudam o valor. A prefeitura olha para o tamanho,
a localização e as características do terreno.
🏡 Casa da Maria Silva (exemplo)
Rua das Flores, 123 - Jardim Esperança
Terreno total: 300m² | Área que conta para este imóvel: 100m²
🔍 O que a prefeitura analisa no terreno:
📏 Tamanho: Um terreno maior vale mais, simples assim.
📍 Localização: Se for numa área com ruas pavimentadas, escolas ou comércio por perto, o valor sobe.
🏞️ Características: Um terreno plano e fácil de construir vale mais do que um cheio de morros ou que alaga.
A prefeitura faz ajustes para ser mais justa: se o terreno é estreito/largo, fundo/raso, na esquina ou no meio da quadra. São como temperos numa receita - deixam o valor mais próximo da realidade!
📏 Tamanho que "conta"
100m²
Do terreno total de 300m², apenas 100m² "contam" para este imóvel específico
💰 Preço por metro
R$ 167,10
Valor que vale cada metro quadrado nesta rua
📍 Localização
Normal
Terreno no meio da quadra, plano e seco (sem ajustes no preço)
Cálculo simples:
100m² × R$ 167,10 = R$ 16.710,00
💡 Este é o valor que a prefeitura considera que vale apenas o terreno
Valor do Terreno: R$ 16.710,00
🏗️
Segundo: Quanto Vale a Construção?
Agora vamos falar da casa que está no terreno. Pense nisso como o recheio da pizza:
quanto mais caprichado, maior o valor. É como um corretor de imóveis avaliando:
ele olha o tamanho, os materiais usados, o estado de conservação e a posição da casa no terreno.
🏡 Casa da Maria Silva (exemplo)
Rua das Flores, 123 - Jardim Esperança
Casa residencial de 64m² com estrutura de concreto, piso de taco e bem conservada
🏗️ O que a prefeitura analisa na construção:
📐 Tamanho: Uma casa grande vale mais que uma pequena.
🏠 Tipo: Casa simples tem valor diferente de loja ou prédio.
🧱 Materiais: Paredes de tijolo ou mármore? Telhado de telha ou laje? Isso muda tudo.
🔧 Estado: Casa nova e bem cuidada vale mais que uma precisando de reforma.
Eles fazem ajustes considerando se a casa fica na frente ou fundos, se é isolada ou colada, se está alinhada com a rua. Esses detalhes garantem que o valor reflita o que você realmente tem!
📐 Tamanho da casa
64m²
Área construída desta unidade específica
💰 Valor base por m²
R$ 354,63
Preço padrão para construir 1m² de casa residencial
🔧 Qualidade dos materiais
1,50x
Casa com bons materiais: estrutura de concreto, piso de taco, etc.
📍 Posição e conservação
0,90x
Casa conjugada (colada no vizinho), mas bem conservada
Cálculo da construção:
64m² × R$ 354,63 × 1,50 × 0,90 = R$ 30.640,00
💡 Este é o valor da construção
Terreno + Construção: R$ 47.350,00
🧮
Terceiro: Calculando o IPTU
Agora que sabemos quanto vale o imóvel completo (terreno + construção), vamos aplicar a alíquota. É como uma porcentagem que você paga sobre o valor total.
🏡 Casa da Maria Silva (exemplo)
Rua das Flores, 123 - Jardim Esperança
Imóvel residencial avaliado em R$ 47.350,00 (terreno + construção)
📊 Entenda as alíquotas (o "percentual" sobre o valor):
🏠 Casa onde você mora: 0,5% (bem baixinha)
🏪 Loja ou comércio: 1% (um pouco mais)
🏠🏪 Imóvel misto: 0,75% (casa + loja)
🏗️ Terreno vazio: 1,25% a 8,5% (dependendo se tem muro/calçada)
A alíquota é como uma "fração" que a prefeitura cobra sobre o valor do imóvel. É parecido com o imposto numa compra: uma porcentagem do total.
🎯 Cálculo Final do IPTU 2025
R$ 47.350,00 × 0,5% = R$ 236,75
✅ Este é exatamente o valor que aparece no seu carnê!
💰 Dicas importantes:
• Pagando até 31/01 de cada ano, você ganha 10% de desconto
• Pagando até 28/02 de cada ano, você ganha 05% de desconto
• Pagando até 31/03 de cada ano, não tem desconto e depois dessa data tem juros e multa
• Pode parcelar em até 10 vezes, com a 1ª parcela em janeiro e a última em outubro
• O valor é usado para melhorar nossa cidade
• Se tiver dúvidas, procure a SEMFAZ de Porto Velho
📋
Resumo Completo - Como seu IPTU foi calculado
🏡 Valor do Terreno
100m² × R$ 167,10
R$ 16.710,00
🏗️ Valor da Construção
64m² × R$ 354,63 × fatores
R$ 30.640,00
🧮 IPTU Final
R$ 47.350,00 × 0,5%
R$ 236,75
🎯 Agora você sabe!
O IPTU não é um valor inventado. Ele é calculado com base no valor real do seu imóvel,
considerando localização, tamanho, materiais e estado de conservação. É um processo
transparente que segue regras claras definidas na lei 878/21.
❓ Perguntas Frequentes
📈 Por que meu IPTU subiu?
Pode ser que o valor do imóvel aumentou (bairro valorizado) ou que você fez uma reforma. Além disso, todo começo de ano o valor do IPTU é atualizado pelo índice de inflação oficial. Isso significa que o valor poderá subir se houve inflação ou poderá diminuir se houve deflação.
💰 Dá para diminuir o valor do IPTU usando créditos?
Sim! Sempre que você pede seu CPF na nota fiscal (NFS-e), você acumula créditos automaticamente! É bem simples: peça CPF na nota, faça seu cadastro no nosso portal na opção "Indicação créditos para IPTU", e todo outubro você pode indicar qual imóvel vai receber o desconto no ano seguinte. Dá para usar em qualquer imóvel (mesmo que não seja seu), desde que esteja sem débitos. E o melhor: você pode abater até 50% do valor do IPTU! Legal, né?
💳 Preciso esperar meu carnê de IPTU chegar para pagar?
Não, o IPTU do ano pode ser pago online a qualquer tempo pelo nosso portal semfazonline, na opção "emissão de DAM".
🤝 Quero negociar os IPTUs atrasados de anos anteriores, como faço? Posso parcelar?
Para negociar e quitar seu IPTUs atrasados de anos anteriores, é necessário procurar a PGM e negociar suas dívidas. Pode parcelar em até 120x dependendo do valor.
⚠️ Por que é importante manter o imóvel sem débitos?
É muito importante manter o imóvel sem débitos porque o acúmulo de débitos resultará em ação de cobrança na justiça, podendo o imóvel ser penhorado para quitar as dívidas. Além disso, imóvel com dívidas não pode ser registrado no cartório, impossibilitando a venda regular.
🤔 E se eu achar o valor errado?
Você pode pedir uma impugnação (revisão) na SEMFAZ com comprovantes do seu imóvel e preenchendo o requerimento específico. Mas saiba, o valor poderá aumentar se a prefeitura descobrir valorização, construção ou qualquer dado novo não informado!
🏗️ Terreno vazio paga mais?
Sim, para incentivar construções. Sem muro ou calçada, o imposto é bem maior.
📋 Como vejo os detalhes do meu cálculo?
Consulte a "memória de cálculo" no portal semfazonline (escolha Notificação de Lançamento de IPTU) ou no carnê do IPTU.
